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房友VS贝壳:谁是房产圈的淘宝?

2018-12-28 18:08 / 树叶网络科技/ 技术分享

Internet电商正在进入变革的深水区。

最初,虚拟线上门店冲击了线下实体门店的交易,在中国城镇化、人口红利的阶段性利好过后,针对零售市场这块亿万级的市场,电商企业利用自己的优势,开始积极布局线下,阿里提出了“新零售”理念、京东则喊出了“无界零售”。不管是哪种概念,其实根本意义上还是基于零售业的线上和线下,把商业从C端、供应链、产品、服务、营销等全面数字化的过程。

房地产行业在国内经过二十多年的发展,其实一直都在尝试进行Internet化的变革,从PC门户、媒体化到2014年开始的“房产电商”,这些年,房地产行业一直针对自身的数字化进行尝试,而最大的诱惑在于:构建一个类似“淘宝”式的房地产Internet交易平台。

房地产行业也经历过类似“千团大战”式的竞争,根据不完全统计,从2014年,约有100多家房地产Internet平台诞生,大部分湮没于市场,但也由于房地产行业的专业属性,残酷的市场竞争并未被Internet领域所过度关注,但并不妨碍房地产行业自身Internet商业数字化的过程。

易居房友2019年战略发布会,房友公布了自身新的战略友房公盘系统,这款结合易居大数据资源,借鉴电商思维,挖掘Internet技术的“资源共享系统”,通过实名注册、信用管理、移动支付、精准楼盘字典、交易电子化等技术手段,建立存量房的信息共享机制。

而贝壳找房推出的ACN(AgentCooperationNetwork)经纪合作网络机制,也是类似,两家企业都是通过saas方式进行房源的共享,通过利益分配解决之前的房源问题。

从规模上,房友已经突破一万家门店,而贝壳找房也声称有超过2万家门店加入,还有链家自身8000家门店加持,两者在行业内都是直接介入交易的平台,激烈碰撞似乎不可避免。

房友VS贝壳找房:平台的基因不同

房友似乎很少在公众媒体上有过多报道,相对贝壳找房今年铺天盖地的广告,贝壳找房一直塑造自身是Internet平台的形象,房友则低调的很多,但根子上,房友其实是一家Internet基因的企业。

房友是易居旗下的品牌,易居则一直运营知名房产Internet平台乐居十年以上,包括新浪、腾讯、百度等Internet巨头,都通过资本或者合作的方式有深度合作,而易居本身也是“房地产电商”的创造者,基于这样的Internet基因属性,房友诞生之日起就是Internet基因,房友还有一层基因是房地产行业基因,易居横跨房地产交易链的所有环节,全国前100强房地产betcmp冠军体育商都在用其服务,不少也是易居股东。

贝壳找房的基因众所周知,基于中国最大的中介链家,高管多由链家而来,贝壳找房则是通过重金,从IBM、阿里等Internet企业找人,构建了现有的平台模式,但链家8000家门店的数据信息是无缝移植到贝壳找房,对于贝壳找房最大的挑战还是信任感,链家自身其实是其他中介企业的竞争对手,贝壳找房推出ACN,这套机制的背后需要有强规则支撑,否则合作伙伴的商业秘密房源上传到系统之后,对于链家其实是没有任何秘密可言的,这是其他企业一直观望的重要因素。

两家企业相比,都有厚重的房地产专业基础,但房友的Internet基因明显强于贝壳找房,链家的中介基因是贝壳找房不可分离的影子。

房友VS贝壳找房:房产圈的淘宝与京东

房友的方式是加盟,房友在行业的记录是一个月1000家门店,而这些门店大多是中小中介,也就是品牌中介往往看不上的小企业,这些小企业过去很难获取用户的信任,但其实提供的居间服务因为监管的原因,都是标准化的,这在中介行业其实是标准化的,所以房友的方式提供统一品牌和技术赋能,是受欢迎的。

在过去这些门店之间可能还是竞争关系,但在现在,通过统一的系统,增加了中介之间的合作关系,房源的分销联合代理销售在没有加盟之前很难做到位,但拥有了统一的系统之后,这些都不是问题,这就是房友推出的“友房公盘”的意义。

贝壳找房更像是房产圈的京东,京东直营一直受到用户欢迎,而链家在贝壳的角色很像是直营店,对于京东而言,未来更大的增长点则在于开放平台(京东内部称之为POP),毕竟对于资本市场,最后能把第三方的GMV算入,才是最大的亮点,但直营和第三方交易之间存在明显的竞争关系,因为销售的产品是相同的。

链家其实也有加盟,链家把收购来的德祐品牌转型为加盟,通过收取加盟费和年收入一定比例的管理费的方式与中小门店合作,对于门店有一定的管理约束,但这与房友的开放式加盟完全不一样,还是传统意义的中介加盟模式。

不管是“友房公盘”还是链家的ACN,从根本上,都是试图建立一个全国的房地产交易数据库,也就是房源系统,这类似于美国的zillow,美国的zillow本质是一个Internet媒体,并不是中介,也不出售房产,而是充当信息中间人,提供将买家、卖家、房地产经济、抵押贷款的提供者联系起来的平台。

这个平台提供估价和房源信息查询,经纪人和贷款企业抵押企业提供报价。值得注意的是,zillow获得了美国很多地区的MLS数据库的使用资格,MultiplelistingSystem是美国房地产中介共用的买卖数据库,凭借经纪人自主更新和第三方数据整合,完成持续更新,而Zillow用自己的算法和用户、社区中的信息完善数据,根据市场和历史交易价格,预估房产的价格。

对于房友和贝壳找房,一个很大的挑战,就是完善数据库,从实际角度,在同一个片区的中介,其实覆盖的房源重叠度其实很大,所以数据库的强大取决于门店的扩展能力,也就是说,现在还处于“抢地盘”的阶段,房友本身切入的市场,本来也就是链家等大品牌中介看不上,但又客观存在的市场份额,而贝壳找房和链家根本上还要面对其他品牌中介和58同城这样平台的竞争,因为业务重叠度高。

表面上,房友和贝壳找房,都是通过saas模式,进行S2B2C的服务平台架构,S2B2C本身,其实更加符合Internet去中心化的理论,S平台并不直接控制交易,只是提供平台,共同配合B端给C端提供服务,假如S端具有强烈的控制欲,很有可能变成B2B2C的批发代理制模式。

从这点上来看,房友自身的业务模式就是提供给B端也就是中小中介服务,这个更像淘宝,只提供交易平台,平台提供各类服务,而贝壳找房更像是京东,对于贝壳找房的困难是如何获取信任和链家自身的欲望边界。

那么,综合起来看,房友和贝壳,一个是阿里巴巴对淘宝卖家式的弱管控,一个是京东式的强管控。强管控高效有力,对商家渗透率更深,弱管控给予商家充分的自由以及想象空间,让商家更像是一个具备老板身份的创业家。那么,弱管控的房友和强管控的贝壳,谁会成为房产经纪圈的未来主流呢?

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